湖南亚华种业股份有限公司资产评估报告书

时间: 2019-03-15 00:58    来源: 未知   
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  公司经营范围:国有资产经营管理.下列项目由下属企业经营:百货,针纺织品,

  五金交电,化工产品及原料,副食品,其它食品,水产品,粮油及制品,石油及制

  品,煤炭,金属材料,建筑及装饰材料,轻纺原料,机电设备,汽车及配件。工艺

  品的销售,房地产开发经营,物业管理,饮食服务,装饰装璜,经营进出口业务(范

  2001年6月成立了以浙江省商业集团公司为核心的浙江省商业集团,目前,集团拥

  有16家成员企业,其中控股企业11家,参股企业5家,事业单位3家,其中2所

  浙江名城房地产集团有限公司前身为浙江商达房地产开发公司,1993年2月5

  2278万元,其中浙江省商业厅拨给1500万元,浙江商业开发公司拨给778万元。

  1998年12月31日,浙江商达房地产开发公司改制变更后注册资本为2768万元,

  由浙江省商业集团、职工持股会,浙江省食品有限公司、浙江省糖业烟酒有限公司

  浙江省糖业烟酒有限公司以货币方式出资300万元,占注册资本的10.84%。

  1999年3月10日,公司名称由浙江商达房地产开发公司变更为浙江商达房地

  产开发有限公司。1999年9月28日,浙江省食品有限公司和浙江省糖业烟酒有限

  公司分别将其各自持有的股权中的200万元,转让给浙江商达房地产开发有限公司

  职工持股会,转让变更后浙江商达房地产开发有限公司职工持股会出资809万元,

  2000年6月12日,公司名称由浙江商达房地产开发有限公司变更为浙江名城

  2002年10月,浙江名城房地产开发有限公司增资贰仟贰佰叁拾贰万元,其中:

  浙江省商业集团公司以货币方式出资959.39万元,累计出资额占变更后注册资

  浙江名城房地产开发有限公司职工持股会以货币方式出资1099.63万元,累计

  浙江省食品有限公司以货币方式出资86.49万元,累计出资额占变更后注册资

  浙江省糖业烟酒有限公司以货币方式出资86.49万元,累计出资额占变更后注

  2003年1月27日,公司名称由浙江名城房地产开发有限公司变更为浙江名城

  房地产集团有限公司。2003年7月,张民一退出浙江名城房地产集团有限公司职工

  持股会,其在浙江名城房地产集团有限公司职工持股会原先持有的800万元股权重

  浙江省商业集团以货币方式出资2718.39万元,累计出资额占变更后注册资本

  浙江名城房地产集团有限公司职工持股会以货币方式出资1108.63万元,累计

  浙江省食品有限公司以货币方式出资186.49万元,累计出资额占变更后注册资

  浙江省糖业烟酒有限公司以货币方式出资186.49万元,累计出资额占变更后注

  2007年3月,张民一将其持有的16%的股权,计1600万元转让给杭州良平投

  2007年9月,杭州良平投资咨询有限公司将其持有的16%的股权,计1600

  万元转让给张民一;浙江名城房地产开发有限公司职工持股会将其持有的22.1726

  截止2007年9月30日,浙江名城房地产集团有限公司注册资本为人民币壹亿

  元,其中:浙商集团占有54.3678%股权、杭州源源投资咨询有限公司占有22.1726

  %、张民一占有16.00%、浙江省食品有限公司占有3.7298%和浙江省糖业烟酒有

  上述表中:2004年数据摘自浙江宏达会计师事务所有限责任公司出具的浙宏会(2005)审

  字170号无保留意见《审计报告》,2005年数据摘自浙江万邦会计师事务所有限公司出具的浙

  万会审(2006)98号无保留意见《审计报告》,2006年数据摘自浙江万邦会计师事务所有限公

  委托方浙江省商业集团持有浙江名城房地产集团有限公司54.3678%的股权,因

  (1)杭州名城房地产开发有限公司,系名城集团全资子公司。成立于2005年

  7月18日,注册资本人民币2亿元。公司经营范围:从事杭政储出(2005)22号地

  块开发、经营业务等。该公司建设的左邻右舍项目于2005年5月购得杭政储出

  [2005]22号地块,占地面积38705平方米,规划容积率2.5,已完成工程建设的一切

  手续工作(建设所需的“四证”),现正在施工建设,部分住宅已建至2~3层,其中

  (2)南京钱塘房地产开发有限公司,系名城集团全资子公司。成立于2002年

  10月25日,注册资本人民币2000万元。公司经营范围:房地产开发、销售:建筑

  材料、装饰材料、金属材料销售等。该公司建设的御水湾花园项目于2002年10月

  购得NO.2002G15号地块,占地面积151650.1平方米,规划容积率1.25,整个项目

  共分两期,其中一期工程于2005年12月完工,已基本销售完毕。二期工程整体完

  (3)苏州名城房地产置业有限公司,系名城集团全资子公司。成立于2002年

  7月29日,注册资本人民币2000万元。公司经营范围:房地产开发、经营(按资

  质证经营)。销售:建筑装饰材料、金属材料。该公司建设的映象花苑项目2002年

  4月购得苏园(92002)02号地块,占地面积30307.09平方米,规划容积率2.5,2005

  年9月整体完工,2006年12月已基本销售完毕,现仅余部分车库及房屋配套。

  (4)杭州名城左岸房地产开发有限公司,成立于2007年3月19日,注册资本

  人民币2亿元元。为浙江名城房地产集团有限公司独家投资设立的有限责任公司。

  2007年9月10日,浙江名城房地产集团有限公司将其持有的股权中的2000万元,

  转让给浙江名城实业有限公司,将其持有的股权中的1066万元,转让给浙江省糖业

  烟酒有限公司。转让完成后,浙江名城房地产集团有限公司持股84.67%,浙江名城

  实业有限公司持股10%,浙江省糖业烟酒有限公司持股5.33%。公司经营范围:房

  地产开发、经营。该公司建设的燕园项目于2006年11月购得杭政储出[2006]29号

  地块,占地面积40781平方米,规划容积率2,已完成用地规划、办理完成土地证、

  (5)浙江同益投资有限公司,系名城集团全资子公司,成立于2007年5月31

  日,注册资本为3仟万元,是由浙江名城房地产集团有限公司独家投资设立的有限

  责任公司。公司经营范围:实业投资,资产管理,投资咨询,企业营销咨询服务。

  (6)苏州名城房地产代理有限公司,成立于2002年6月21日,现注册资本人

  民币100万元,其中:浙江名城房地产集团有限公司出资66万元,占注册资本的

  70%,浙江经纶广告策划有限公司出资24万元,占注册资本的30%。公司经营范围:

  1996年4月24日,现注册资本人民币300万元,其中:浙江名城房地产集团有限

  公司以货币方式出资174万元,占注册资本的84.67%;浙江名城房地产集团有限公

  司工会以货币方式出资26万元,占注册资本的15.33%。公司经营范围:物业管理、

  (8)浙江名城实业公司,前身为浙江名城租赁贸易有限公司,成立于2001年

  5月21日,原注册资本为800万,现注册资本人民币5000万元,其中:浙江名城

  房地产集团有限公司占注册资本的62.2%;浙江名城物业管理有限公司占注册资本

  的3.648%;浙江经纶广告策划有限公司占注册资本的1.152%;杭州宝恒投资咨询

  有限公司占注册资本的33%。公司经营范围:金属材料及制品、有色金属、铁矿砂、

  焦碳、建筑装饰材料、机械设备、化工产品(不含危险品)、五金交电、通信设备、

  办公自动化设备、轻纺产品、工艺美术品(不含金饰品)、健身器材、体育用品、旅

  游用品、日用百货、服装的销售;机械设备的租赁,经营进出口业务(国家法律法

  (9)浙江商达物资有限公司,成立于2002年1月26日,注册资本为人民币叁

  仟万元。其中:浙江名城实业有限公司持股75%,浙江名城房地产集团有限公司持

  股25%。公司经营范围:金属材料、建筑装饰材料、纺织原料、化工产品(不含危

  股票之目的,对名城集团的100%股权资产价值进行评估,并提供各股东所持名城

  本次评估对象为名城集团100%股权的市场价值,并提供名城集团各股东所持股

  控股子公司浙江名城房地产代理有限公司,浙江名城物业管理有限公司,浙江名城

  实业有限公司,南京钱塘房地产开发有限公司,苏州名城房地产置业有限公司,杭

  州名城房地产开发有限公司,杭州名城左岸房地产开发有限公司,浙江同益投资有

  限公司,浙江商达物资有限公司,南京之江物业管理有限公司,浙江万振能源有限

  定,对控股或非控股的长期投资,是按照与投资方评估基准日相同的日期,对被投

  资单位进行整体评估或根据资产负债表确定评估值。对这些长期投资,是单独计算

  评估值,并计到长期投资项目下,而不得将被投资企业的资产和负债与投资方合并

  处理。我们在对名城集团下属的具有独立法人的子公司浙江名城房地产代理有限公

  下,对在评估基准日进行正常公平交易中,某项资产应当进行交易的价值估计数额。

  基准日的外部经济环境前提和本报告所载明的特定条件下,为本报告前述所列明之

  所选用的各种作价标准、依据均要在该时点有效,本次评估中的一切取价标准均为

  评估基准日有效的价格标准。由于委估资产的自身状况及外部经济环境的不断变化,

  后,在本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的,减少和避免评估基准日后

  的调整事项,准确划定评估范围,准确高效地清查核验资产,合理选取评估作价依

  1、《中华人民共和国公司法》(2005年10月27日第十届全国人民代表大会

  4、《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第12

  5、《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》(财评字[1999]91号);

  8、《资产评估操作规范意见(试行)(》中国资产评估协会1996年5月7日发布);

  12、《企业价值评估指导意见(试行)》(中国资产评估协会,2004年12月30

  1、国务院令[2000]第294号《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》;

  3、原国家经济贸易委员会国经贸贸资源[2000]1202号《关于调整汽车报废标准

  1、利安达信隆会计师事务所有限责任公司出具的2007年9月30日浙江名城房地

  3、浙江名城房地产集团有限公司(含各子公司)2004年、2005年、2006年度审

  本加和法和收益法对名城集团进行了评估。本次评估的价值类型为公开市场价值,

  估。对现金进行盘点,倒推出评估基准日的实际库存数作为评估值;对银行存款,

  通过向所有开户银行发询证函取证,并查阅银行存款余额调节表,按核实调整后的

  的尚未收回的款项,对各种应收帐款的评估,主要是在核实无误的基础上,根据每

  笔款项可能收回的数额确定评估值。对于符合有关管理规定应予核销或有确凿根据

  根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。对于能够收回相应货

  物的,按核实后的帐面值确定评估值。对于那些有确凿证据表明收不回相应货物,

  个人的款项,以及应收、暂付上级单位或所属单位的款项,如垫支的差旅费、备用

  金等。在对明细清单一一核实的基础上,根据其他应收款每笔款项可能收回的数额

  即将估价对象的房地产开发完成后的预期价值扣除其正常的投入费用、利息、正常

  核实已发生项目成本后,根据该土地的现行价格,加上已发生的项目成本确定评估

  用地性质及评估目的,结合估价师收集的有关资料,本次估价采用假设开发法和市

  单位的投资的评估,按照评估操作规范,在评估时通过对其按照同一评估基准日进

  行整体评估,按占有的股权比例计算出净资产评估值后,计到母公司的长期投资项

  资企业2007年9月30日的资产负债表(根据审计后的会计报表)进行分析后的基

  对于运输车辆,根据国经贸经[1997]456号文《关于发布〈汽车报废标准〉的通

  知》及2000年12月18日国经贸资源〔2000〕1202号《关于调整汽车报废标准若

  干规定的通知》的有关规定,按以下方法确定成新率后取其较小者为最终成新率,

  我们对委估项目进行了市场调查,根据市场同类型结构、同地区的现行价格确定委

  实现后的实际债务人、负债额。负债评估值是根据评估目的实现后的产权持有者实

  际需要承担的负债项目及金额确定,对于将来并非需要产权持有者实际承担的负债

  中预计的净收益还原为基准日的资本额或投资额。具体评估办法是通过估算被评估

  资产在未来的预期收益,并采用适当的折现率或资本化率折现成基准日的现值,然

  后累加求和,得出被评估资产的评估值。在收益法评估中,被评估资产的内涵和运

  企业整体资产的评估,评估基础是对企业资产的未来收益的预测和折现率的取值,

  集团的总体资产作为一个整体,通过对其未来收益的预测以及适用资本化率的确定,

  FCF=净利润+折旧、摊销+营运资金净变动额+长期负债利息(计扣所得税)

  组,进行资产评估的前期准备、现场评估等工作,整个评估过程包括接受委托、资

  放有关资产确认询证函。在资产清查工作的基础上,辅导企业填写资产评估申报明

  评估清查过程从2007年9月3日~11月15日进行了现场清查、核实,并收

  托方和被评估单位充分交换意见后,对评估报告进行必要的修改,最后向委托方提

  经评估,截至评估基准日2007年9月30日,浙商集团委托评估的浙江名城房

  地产集团有限公司全部资产的账面值为85,487.59万元,调整后账面值为85,487.59

  调整后账面值为50,766.15万元,评估值为50,766.15万元;净资产账面价值为

  不确定性,根据谨慎性原则,经过综合分析,最终选择成本加和法评估结果为名城

  浙商集团持有的浙江名城房地产集团有限公司54.3678%股权的评估价值为人

  杭州源源投资咨询有限公司所持浙江名城房地产集团有限公司22.1726%股权

  浙江省食品有限公司所持浙江名城房地产集团有限公司3.7298%股权的评估

  浙江省糖业烟酒有限公司所持浙江名城房地产集团有限公司3.7298%股权的

  以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下,为本报告书所列明的目的而提出

  估工作的全体人员与资产投资各方之间无任何特殊利害关系,评估人员在评估过程

  4、本报告评估结论是对2007年9月30日委估资产价值的客观公允反映,本公

  号地块的土地使用权作为抵押物,取得长期借款18,000万元,借款期限2007年5

  产开发有限公司在开发的南京御水湾花园12#、19#、20#、23#、43#和45#楼商品

  房作为抵押物取得长期借款12,000万元,借款期限2006年01月26日-2008年

  07月25日,到2007年9月30日在建工程抵押贷款余额为8,500万元。

  额进行相应调整,若资产价格标准发生变化并对资产评估价格产生明显影响时,委

  托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值;但资产价格的调整方法简单、易于操

  则确定的现行公允市价,没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交

  易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响,也未考虑未来国家和委估资产所在

  地政府经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前

  述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时,评估结果一般会失

  在评估基准日后的一年内实现时,可以评估结果作为底价或作价依据(还需结合评

  资产评估报告书的使用权归委托方所有。本所承诺:未经委托方许可,不向他人随

  的委托,根据国家有关资产评估的规定,本着独立、客观、公正、科学的原则,按

  照公认的资产评估方法,为浙江国大集团有限责任有限公司(以下简称“浙江国大

  集团”)拟以其持有的潍坊国大房地产开发有限公司(以下简称“潍坊房地产”)79

  %股权资产作为重组上市公司、定向增发股份之对价的目的所涉及的潍坊房地产全

  部资产及相关负债进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评

  估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证,对委估资产在二○○七年九月三十日

  所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果摘要报告如下:

  产的公允市值总额为人民币34,868.81万元,负债评估值为26,645.36万元,净资产

  评估值为8,223.45万元。浙江国大集团持有的潍坊房地产79%的股权价值为人民币

  的委托,根据国家有关资产评估的规定,本着独立、客观、公正、科学的原则,按

  照公认的资产评估方法,为浙江国大集团有限责任有限公司(以下简称“浙江国大

  集团”)拟以其持有的潍坊国大房地产开发有限公司(以下简称“潍坊房地产”)79

  %股权资产作为重组上市公司、定向增发股份之对价的目的所涉及的潍坊房地产全

  部资产及相关负债进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评

  估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证,对委估资产在二○○七年九月三十日

  公司经营范围:国有资产经营管理.下列项目由下属企业经营:百货,针纺织品,

  五金交电,化工产品及原料,副食品,其它食品,水产品,粮油及制品,石油及制

  品,煤炭,金属材料,建筑及装饰材料,轻纺原料,机电设备,汽车及配件。工艺

  品的销售,房地产开发经营,物业管理,饮食服务,装饰装璜,经营进出口业务(范

  浙江省商业集团公司是1996年3月由浙江省商业厅成建制转体设立的省直属国

  有大型企业,并由省政府授权经营管理集团公司成员企事业单位的国有资产。2001

  年6月成立了以浙江省商业集团公司为核心的浙江省商业集团,目前,集团拥有16

  家成员企业,其中控股企业11家,参股企业5家,事业单位3家,其中2所高等职

  潍坊房地产2003年3月7日成立,注册资本2000万元,浙江国大集团有限责

  任公司、浙江惠丰投资发展有限公司、浙江省五金交电化工有限公司(现更名为江

  苏百诚集团有限公司)分别出资1680万元、160万元和160万元,出资比例分别

  2004年11月2日,浙江国大集团有限责任公司持有的9%的股权分别转让给万

  2007年7月31日,江苏百诚集团有限公司持有的8%股权转让给浙江和诚投资

  2007年9月5日,郭大力持有的4%股权转让给浙江国大集团有限责任公司;

  2007年9月10日,各股东同比例增资,其中,浙江国大集团有限公司以货币

  出资3950万元,占注册资本的79%,浙江和诚投资管理有限公司以货币出资400

  万元,占注册资本的8%,浙江惠丰投资发展有限公司以货币出资400万元,占注册

  资本的8%,郭大力以货币出资250万元,占注册资本的5%。浙江国大集团增资2370

  万元已于2007年9月28日前缴清,其余三家股东的增资630万元于2007年12月

  截止2007年9月30日,潍坊房地产注册资本为人民币5,000万元,实收资本

  上述表中:2004年数据摘自潍坊鸢都有限责任会计师事务所出具的潍鸢会所审

  字(2005)第05号无保留意见《审计报告》,2005年数据摘自潍坊鸢都有限责任会

  计师事务所出具的潍鸢会所审字(2006)第05号无保留意见《审计报告》,2006年

  数据摘自浙江万邦会计师事务所有限公司出具的浙万会审(2007)279号无保留意

  下,对在评估基准日进行正常公平交易中,某项资产应当进行交易的价值估计数额。

  估基准日的外部经济环境前提和本报告所载明的特定条件下,为本报告前述所列明

  所选用的各种作价标准、依据均要在该时点有效,本次评估中的一切取价标准均为

  评估基准日有效的价格标准。由于委估资产的自身状况及外部经济环境的不断变化,

  素后,在本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的,减少和避免评估基准日

  后的调整事项,准确划定评估范围,准确高效地清查核验资产,合理选取评估作价

  1、《中华人民共和国公司法》(2005年10月27日第十届全国人民代表大会

  4、《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第12

  5、《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》(财评字[1999]91号);

  8、《资产评估操作规范意见(试行)(》中国资产评估协会1996年5月7日发布);

  12、《企业价值评估指导意见(试行)》(中国资产评估协会,2004年12月30

  1、利安达信隆会计师事务所有限责任公司出具的2007年9月30日潍坊房地产净

  本加和法对潍坊房地产进行了评估。本次评估的价值类型为公开市场价值,评估结

  再用资产评估值减去负债评估值,最后得出企业委估范围内的净资产评估值。各项

  1、货币资金:我们根据企业提供的明细表,根据核实调整后的账面值进行评估。

  对现金进行盘点,倒推出评估基准日的实际库存数作为评估值;对银行存款,通过

  向所有开户银行发询证函取证,并查阅银行存款余额调节表,按核实调整后的账面

  据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。对于能够收回相应货物

  的,按核实后的账面值确定评估值。对于那些有确凿证据表明收不回相应货物,也

  人的款项,以及应收、暂付上级单位或所属单位的款项,如垫支的差旅费、备用金

  等。在对明细清单一一核实的基础上,根据其他应收款每笔款项可能收回的数额作

  即将估价对象的房地产开发完成后的预期价值扣除其正常的投入费用、利息、正常

  核实已发生项目成本后,根据该土地的现行价格,加上已发生的项目成本确定评估

  用地性质及评估目的,结合估价师收集的有关资料,本次估价采用假设开发法和市

  差异,查看企业明细账、总账、报表数、纳税申报数是否核对相符;验算应纳税所

  得税,核实应交所得税;核实所得税的计算依据,取得纳税鉴定、核对是否相符。

  对于运输车辆,根据国经贸经[1997]456号文《关于发布〈汽车报废标准〉的通

  知》及2000年12月18日国经贸资源〔2000〕1202号《关于调整汽车报废标准若

  干规定的通知》的有关规定,按以下方法确定成新率后取其较小者为最终成新率,

  同情况,具体分析,明确重点,采用相应方法合理确定建筑安装工程费。在此基础

  上,考虑必要的前期工程费、其他相关费用和建设期资金成本等,确定建筑物的重

  筑工程造价计算程序、预算定额和费用定额,按评估基准日的人工、材料价格和取

  建筑安装工程费=定额直接费+人工费调增+机械费调增+材料差价+综合间接费

  选择近期与被评估建筑物相类似建筑物进行类比分析,以其建安工程造价为基础,

  (3)其他费用:系指政府有关部门收取的与建造房屋相关的各类建设项目规费。

  此次确定此项费用为40元/m2,未办理有关产权登记的房屋评估时不考虑此项费用。

  部分,屋面、楼地面、内外墙面装修、门窗、天棚等建筑部分及水、暖、电、卫等

  各占建筑物造价比重确定其标准分值,再由现场勘查实际状况确定各类的评估完好

  年限法成新率(%)=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限) 100%

  实现后的实际债务人、负债额。负债评估值是根据评估目的实现后的产权持有者实

  际需要承担的负债项目及金额确定,对于将来并非需要产权持有者实际承担的负债

  目组,进行资产评估的前期准备、现场评估等工作,整个评估过程包括接受委托、

  放有关资产确认询证函。在资产清查工作的基础上,辅导企业填写资产评估申报明

  评估清查过程从2007年9月23日~10月15日进行了现场清查、核实,并收

  托方和被评估单位充分交换意见后,对评估报告进行必要的修改,最后向委托方提

  经评估,截至评估基准日2007年9月30日,潍坊房地产的全部资产的账面值

  浙江国大集团持有的潍坊房地产79%的股权价值为人民币6,496.53万元。

  以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下,为本报告书所列明的目的而提出

  估工作的全体人员与资产投资各方之间无任何特殊利害关系,评估人员在评估过程

  4、本报告评估结论是对2007年9月30日委估资产价值的客观公允反映,本公

  (1)2005年3月31日潍坊房地产向中国工商银行潍坊开发区支行借款6000

  国有土地使用证潍国用(2005)第E022号52783 M2潍坊开发区十里堡潍坊房地产

  国有土地使用证潍国用(2005)第E024号37929M2潍坊开发区十里堡潍坊房地产

  国有土地使用证潍国用(2005)第E025号 潍坊开发区十里堡潍坊房地产

  国有土地使用证潍国用(2005)第E027号15083M2潍坊开发区十里堡潍坊房地产

  国有土地使用证潍国用(2005)第E028号14776M2潍坊开发区十里堡潍坊房地产

  号楼在建工程抵押给中国工商银行潍坊开发区支行,同时解除国有土地使用证潍国

  额进行相应调整,若资产价格标准发生变化并对资产评估价格产生明显影响时,委

  托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值;但资产价格的调整方法简单、易于操

  则确定的现行公允市价,没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交

  易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响,也未考虑未来国家和委估资产所在

  地政府经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前

  述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时,评估结果一般会失

  在评估基准日后的一年内实现时,可以评估结果作为底价或作价依据(还需结合评

  资产评估报告书的使用权归委托方所有。本所承诺:未经委托方许可,不向他人随

  委托,根据国家有关资产评估的规定,本着独立、客观、公正、科学的原则,按照

  公认的资产评估方法,为浙江国大集团有限责任有限公司(以下简称“浙江国大集

  团”)拟以其持有的陕西雄狮房地产开发有限公司(以下简称“陕西雄狮”)65%股

  权重组上市公司、定向增发股份之目的所涉及的陕西雄狮全部资产及相关负债进行

  了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查

  勘、市场调查与询证,对委估资产在二○○七年九月三十日所表现的市场价值作出

  的公允市值总额为人民币16,473.99万元,负债评估值为7,933.66万元,净资产评

  估值为8,540.33万元。浙江国大集团持有的陕西雄狮65%股权资产的评估价值为人

  的委托,根据国家有关资产评估的规定,本着独立、客观、公正、科学的原则,按

  照公认的资产评估方法,为浙江国大集团有限责任有限公司(以下简称“浙江国大

  集团”)拟以其持有的陕西雄狮房地产开发有限公司(以下简称“陕西雄狮”)65%

  股权重组上市公司、定向增发股份之目的所涉及的陕西雄狮全部资产及相关负债进

  行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地

  查勘、市场调查与询证,对委估资产在二○○七年九月三十日所表现的市场价值作

  品,五金交电,化工产品及原料,副食品,其他食品,水产品,粮油及制品,石油

  及制品,煤炭,金属材料,建筑及装饰材料,轻纺原料,机电设备,汽车及配件。

  工艺品的销售,房地产开发经营,物业管理,饮食服务,装饰装潢,经营进出口业

  责任公司,成立于2007年6月14日,注册资本为人民币5000万元。其中:浙江国

  大集团以货币方式出资2250万元,占注册资本的45%;深圳市新东方投资有限公

  司以货币方式出资1250万元,占注册资本的25%;周亚欧、关左平、徐旻分别以

  2007年9月,周亚欧和关左平分别将其持有的10%的股份转让给浙江国大集团。

  至2007年9月30日,公司注册资本为人民币5000万元。其中:浙江国大集团

  占注册资本的65%;深圳市新东方投资有限公司占注册资本的25%;徐旻占注册资

  下,对在评估基准日进行正常公平交易中,某项资产应当进行交易的价值估计数额。

  估基准日的外部经济环境前提和本报告所载明的特定条件下,为本报告前述所列明

  所选用的各种作价标准、依据均要在该时点有效,本次评估中的一切取价标准均为

  评估基准日有效的价格标准。由于委估资产的自身状况及外部经济环境的不断变化,

  后,在本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的,减少和避免评估基准日后

  的调整事项,准确划定评估范围,准确高效地清查核验资产,合理选取评估作价依

  1、《中华人民共和国公司法》(2005年10月27日第十届全国人民代表大会常

  4、《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第12

  5、《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》(财评字[1999]91号);

  8、《资产评估操作规范意见(试行)(》中国资产评估协会1996年5月7日发布);

  12、《企业价值评估指导意见(试行)》(中国资产评估协会,2004年12月30

  和评估师所收集的资料,以资产的持续使用和公开市场为前提,采用成本法进行评

  估。本次评估的价值类型为公开市场价值,评估结果没有考虑控股权和少数股权等

  再用资产评估值减去负债评估值,最后得出企业委估范围内的净资产评估值。各项

  存款在账账、账表核实和核对银行对账单的基础上,结合对银行的函证回函情况确

  基础上,借助于历史资料和现在调查了解的情况,具体分析数额、欠款时间和原因、

  款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等,根据每笔款项的可能收回的

  对于运输车辆,根据国经贸经[1997]456号文《关于发布〈汽车报废标准〉的通

  知》及2000年12月18日国经贸资源〔2000〕1202号《关于调整汽车报废标准若干规

  定的通知》的有关规定,按以下方法确定成新率后取其较小者为最终成新率,即:

  实现后的实际债务人、负债额。负债评估值是根据评估目的实现后的产权持有者实

  际需要承担的负债项目及金额确定,对于将来并非需要产权持有者实际承担的负债

  组,进行资产评估的前期准备、现场评估等工作,整个评估过程包括接受委托、资

  放有关资产确认询证函。在资产清查工作的基础上,辅导企业填写资产评估申报明

  评估清查过程从2007年9月23日~10月15日进行了现场清查、核实,并收

  托方和被评估单位充分交换意见后,对评估报告进行必要的修改,最后向委托方提

  经评估,截至评估基准日2007年9月30日,浙商集团委托评估的陕西雄狮全

  部资产的账面值为12,896.93万元,调整后账面值为12,896.93万元,评估值为

  元,增长率72.07%。浙江国大集团持有的陕西雄狮65%股权资产的评估价值为人民币

  以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下,为本报告书所列明的目的而提出

  估工作的全体人员与资产投资各方之间无任何特殊利害关系,评估人员在评估过程

  4、本报告评估结论是对2007年9月30日委估资产价值的客观公允反映,本公

  5、陕西雄狮的土地证是2007年11月1日办理的,土地证号为西长国用(2007)

  额进行相应调整,若资产价格标准发生变化并对资产评估价格产生明显影响时,委

  托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值;但资产价格的调整方法简单、易于操

  则确定的现行公允市价,没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交

  易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响,也未考虑未来国家和委估资产所在

  地政府经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前

  述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时,评估结果一般会失

  在评估基准日后的一年内实现时,可以评估结果作为底价或作价依据(还需结合评

  资产评估报告书的使用权归委托方所有。本所承诺:未经委托方许可,不向他人随

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